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Les étapes pour investir

OPTIMISER LE FINANCEMENT D’UN BIEN IMMOBILIER

Vous avez décidé d’investir dans un bien qui n’est pas encore construit. Connaissez-vous réellement ce que cette décision engage pour vous ? Décryptage express.

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La vente en état futur d’achèvement (VEFA)

Votre logement n’est pas encore construit quand vous l’achetez ? Cette forme de vente très particulière est baptisée « Vente en l’état futur d’achèvement ». La Vente en l’Etat de Futur Achèvement (VEFA) consiste à acheter un appartement ou une maison sur plan, avant ou en cours de construction. L'acquéreur effectue le paiement au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Comment s’articule ce type d’achat

Réglementée par la loi du 3 juillet 1967, la VEFA s’organise en 2 étapes.

La première est : vous signez un contrat de réservation par lequel le promoteur vendeur s'engage à vous réserver le bien que vous avez choisi en contrepartie du versement d'un dépôt de garantie. Le contrat de réservation ne deviendra définitif qu'au terme d'un délai de 10 jours - à compter de la réception du contrat - pendant lequel vous avez la faculté de vous rétracter.

La seconde étape consiste à signer le contrat definitif de vente chez le notaire.

La loi a posé le principe d’un paiement progressif du prix en fonction de l’état d’avancement du chantier. Outre les 5% maximum versés au moment de la réservation, les paiements ne peuvent excéder au total :

  • 35% du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70% à la mise hors d’eau et hors d’air (toitures et fenêtres posées),
  • et 95% à l’achèvement.

Des appels de fonds intermédiaires sont possibles notamment à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air.

Le solde de 5% est exigible au moment de la remise des clés, dès lors que le logement est conforme au contrat.

Quand commence le remboursement du bien ?
A la réservation ou à la livraison ?

Pendant toute la durée des travaux, vous ne payez que les frais bancaires des sommes débloquées et la prime d’assurance décès invalidité. Vous ne commencez à rembourser votre logement qu’à la livraison du bien. Vous avez donc le temps de trouver un locataire dont le loyer pourra couvrir tout ou partie de votre remboursement.

Quelles garanties vous protègent ?

  • La garantie de parfait achèvement. Couvre la réparation des désordres qui apparaîtraient au cours de la première année suivant la réception des travaux.
  • La garantie biennale. Valable 2 ans à compter de la réception des travaux, elle s’attache aux dysfonctionnements des éléments d’équipement dissociables (équipements ménagers, système de chauffage, revêtements muraux…).
  • La garantie décennale. elle garantit les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant inhabitable pendant 10 ans après la réception des travaux.

A savoir :

  • Les désordres relevant de l’usure normale ne sont pas garantis.
  • Pendant cette période d’un an, cette garantie ne se substitue pas aux garanties décennales et biennales pour les désordres y afférant.

Questions & conseils

Vous avez besoin d’information supplémentaires ?

Quels avantages en termes de pression fiscale ?

Vous pouvez, sous certaines conditions, prétendre à d’importantes réductions d’impôt liées au dispositif Pinel (jusqu’à 6000€ par an). Pour en savoir plus, consultez notre fiche Loi Pinel.

La Vente en Etat de Futur Achèvement offre de nombreux atouts aux investisseurs qui voudraient louer pour défiscaliser, se constituer un patrimoine immobilier ou bénéficier de revenus complémentaires. Il est important de bien se renseigner avant de se lancer. N’hésitez pas à rencontrer un conseiller SOGEPROM, il étudiera avec vous votre projet et définira si la VEFA est la meilleure solution dans votre cas.

Tout investissement locatif comporte des risques pouvant remettre en cause l'équilibre économique de l'opération : vacance locative, baisse des loyers, impayés, frais de gestion, moins-value lors de la vente, etc.

En savoir plus

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