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Résidence principale
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) - La loi TEPA - Le Prêt à taux 0% (PTZ) - Le Prêt Pass Foncier®
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Votre logement n’est pas encore construit quand vous l’achetez ? Cette forme de vente très particulière est baptisée « Vente en l’état futur d’achèvement ». Réglementée par la loi du 3 juillet 1967, la VEFA se déroule en 2 étapes :
- Le Contrat de réservation, par lequel le promoteur s’engage à vous réserver le bien choisi (vous disposez alors d’un délai de réflexion de 7 jours).
- Le Contrat définitif de vente qui vous protège en contraignant le promoteur à effectuer les appels de fonds à des moments bien précis de la construction. Outre les 5% maximum versés au moment de la réservation, vous devez régler 35% du prix du logement à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau et hors d’air (toitures et fenêtres posées) et 95% à l’achèvement de la maison. Le solde de 5% est exigible au moment de la remise des clés, dès lors que le logement est conforme au contrat.
En achetant dans le neuf vous allez bénéficier de garanties :
Elle couvre le mauvais fonctionnement du système de chauffage (chaudière, radiateurs), décollement des sols (carrelages, moquettes) et des revêtements muraux (faïences, papiers peints), fissures sur cloisons, sanitaire, robinetterie défectueuse, dysfonctionnement des portes, fenêtres, volets… À défaut d’accord amiable, vous devez vous adresser au juge avant l’expiration du délai de 2 ans à compter de la date de réception des travaux.
Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou la rendent inhabitable (impropre à sa destination), même s’il s’agit d’un vice du terrain :
Défaut d’étanchéité de la toiture, défaut d’isolation thermique entraînant par exemple des condensations ou moisissures, déformation, fissuration de la charpente, fissuration des fondations ou d’un mur porteur qui compromettent la solidité de l’ouvrage, affaissement d’un escalier, problèmes de canalisations d’eau, problèmes sur l’installation électrique, infiltrations d’eau de pluie…
En cas de constat de malfaçons relevant de la garantie décennale, vous devez dans les 5 jours pour adresser (recommandé + AR) une déclaration de sinistre à votre assureur (celui de la Dommage Ouvrage). Les désordres liés aux éléments d’équipement de la maison, dès lors que ceux-ci sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, relèvent de la garantie décennale.
Par exemple : installation de chauffage au sol défectueuse, carrelages dont la pose détériore le support, décollement d’un carrelage de façade dont la chute est dangereuse, installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante.
- La garantie de parfait achèvement :
Celle-ci est valable un an à compter de la date de la réception des travaux. Pendant cette période, le propriétaire peut encore nous signaler les anomalies de notre fait ou du fait de nos sous-traitants et en demander la réparation.
La garantie de parfait achèvement est "d’ordre public". Toute clause d’un contrat qui tendrait à exclure cette garantie ou à en limiter sa portée serait non valable.
La garantie de parfait achèvement couvre les dommages ayant fait l’objet de réserves lors de la réception, qu’ils soient dûs à une malfaçon (travaux mal réalisés) ou bien à un non-conformité (travail non exécuté selon la demande). Les désordres qui n’ont pas été signalés lors de la réception des travaux ne sont pas garantis hormis pour les défauts d’isolation phonique. Après constatation des désordres, les délais nécessaires à l’exécution des travaux nécessaires sont fixés d’un commun accord entre vous et le constructeur/entrepreneur. Lorsque ce dernier refuse de donner son accord ou n’a pas exécuté les travaux dans le délai, envoyez une lettre de mise en demeure (recommandée + AR).
Après l’expiration du délai de mise en demeure, les travaux peuvent être commandés auprès d’une autre entreprise selon l’article 1792-6 alinéa 4 du code civil. Ces travaux seront financés part les 5% du prix de la construction non encore payés. Si cette somme est insuffisante, l’organisme qui a octroyé la garantie de livraison peut être saisi selon l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation.
A savoir :
- En l’absence d’engagement écrit de l’entrepreneur de réparer les désordres, ne faites pas intervenir une autre entreprise sans au préalable avoir assigné en justice votre constructeur ou entrepreneur.
- Les désordres relevant de l’usure normale ne sont pas garantis.
- Pendant cette période d’un an, cette garantie ne se substitue pas aux garanties décennales et biennales pour les désordres y afférant.
La loi TEPA
Le principe :
Cette mesure annoncée en 2007 est destinée à faciliter l’accès à la propriété. Elle permet de déduire de votre impôt sur le revenu une partie de vos intérêts versés au titre de votre prêt immobilier, pendant 5 ans.
Les avantages :
Le crédit d’impôt est calculé sur les intérêts d’emprunt payés durant les cinq premières années de remboursement. Son taux est de 40% des intérêts payés au titre de la première année de remboursement et de 20% au titre des quatre années suivantes.
Ces intérêts sont retenus dans la limite annuelle de : - 3 750 € pour une personne seule (célibataire, divorcée ou veuve) ;
- 7 500 € pour un couple soumis à imposition commune (marié ou pacsé).
Ces plafonds sont majorés de 500 € par personne à charge (250 € par enfant vivant en résidence alternée). Ils sont doublés pour les personnes handicapées.
Les conditions :
Vous pouvez profiter de ce crédit d’impôt même si vous n’êtes pas imposable. Le crédit d'impôt est déduit de l'impôt sur le revenu du contribuable. Si le crédit d'impôt est supérieur à l'impôt dû, l'excédent est versé au contribuable.
A savoir :
Il vous suffira de porter sur votre déclaration de revenus le montant des intérêts d’emprunt. Le crédit d’impôt sera calculé automatiquement et déduit du montant de l’impôt à payer.
Le Prêt à taux 0% (PTZ)
Le principe :
Si vous souhaitez acquérir votre première résidence principale, vous pouvez prétendre au Prêt à Taux 0% pour financer votre achat si votre revenu annuel imposable après abattement ne dépasse pas un plafond fixé par l'Etat. Ce prêt remboursable sans intérêt est calculé sur une durée plus ou moins longue en fonction de vos revenus.
Les avantages :
- Le remboursement du PTZ est échelonné sur une durée de 9 à 26 ans, en fonction de vos ressources, des modalités de remboursement du prêt et de la localisation géographique du logement.
- Pour les plus petits revenus, une période de différé de tout ou partie du montant est mise en place, pour permettre de rembourser d’abord les autres prêts, puis le PTZ.
- Le PTZ est cumulable notamment avec : le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), et le prêt 1 %.
- Le PTZ et majoré pour les logements répondant à la norme BBC 2005 (Bâtiments Basse Consommation)
Les conditions :
- L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt.
- Le logement doit répondre à des normes de surface et d'habitabilité
- Son montant est limité à 20% du coût de l’opération, dans la limite de montants qui prennent en compte la taille de la famille, la localisation et la nature du logement. Il peut représenter jusqu’à 50% du montant total des autres prêts.
- Les ressources du ou des propriétaires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressource.
Plafonds de ressources à respecter pour bénéficier du nouveau prêt à 0 %.
| Taille des ménages | Part du groupe | | Zone A (1) | Zone B et C (1) | | 1 personne | 31 250 €
| 23 688 € | | 2 personnes | 43 750 €
| 31 588 € | | 3 personnes | 50 000 € | 36 538 € | | 4 personnes | 56 875 € | 40 488 € | | 5 personnes et plus | 64 875 € | 44 425 € |
A savoir : Jusqu'à juin 2010 le Prêt à Taux 0% pour un logement neuf est doublé par rapport au montant de 2008. Du 1er juillet au 31 décembre 2010, le montant du PTZ est augmenté de 50 % seulement. (1) Les zones A, B et C sont celles prévues par arrêté du 19/12/2003. Zone A : agglomération parisienne, Genevois français et une partie de la Côte d'Azur. Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes en bordure de l'agglomération parisienne, communes des départements d'outre-mer et certaines communes littorales et frontalières. Zone C : toutes les communes qui ne sont ni classées en zone A, ni en zone B. Le Prêt Pass Foncier®
Le principe :
Le PASS-FONCIER® est un dispositif d’accession à la propriété mis en place par l’Etat et les partenaires sociaux du 1% Logement pour acheter un logement neuf. Son montant est égal à 30 % du coût de l'opération, hors frais de notaire, dans la limite d'un plafond dépendant du lieu du logement.
Les avantages : - Il peut s’appliquer en complément de vos autres prêts.
- L’opération bénéficie de la TVA au taux réduit de 5,5 % au lieu de 19,6 %.
- Vous bénéficiez d’un prêt à 0% doublé et majoré de 10 000 € à 15 000 €.
- Vous bénéficiez d’un Prêt à l’accession sociale (PAS) ouvrant droit à l’Aide personnalisée au logement (APL) qui prend en charge une partie de vos mensualités de remboursement.
- Dans un 1er temps, vous ne payez que les intérêts du prêt PASS FONCIER® de manière à concentrer vos efforts sur le remboursement de votre prêt principal. Pendant cette période le taux d'intérêt est de 1,25% si vous êtes salarié du secteur assujetti au 1 % logement et de 2,5 % dans les autres cas. Dans un 2ème temps, vous remboursez le prêt PASS FONCIER® sur une période de 10 ans maximum, au taux de 4,5 %.
Les conditions : - Vous n’avez pas été propriétaire de votre logement durant les deux dernières années.
- Les revenus de votre ménage ne dépassent pas les plafonds du PLSA.
- Vous bénéficiez d’une aide à l’accession à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement (commune, intercommunalité, département, région).
- Le prix du logement ne doit pas excéder un plafond par mètre carré, compris entre 2 100 et 4 100 euros, en fonction du lieu.
Zone A (1)
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Zone B1 (1)
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Zone B2 (1)
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Zone C (1)
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50 000 €
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45 000 €
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40 000 €
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30 000 €
| A savoir : En cas d'accident de la vie entraînant des difficultés pour assurer le remboursement, le 1 % logement peut, si vous le souhaitez, racheter votre logement et se charger de vous reloger.
(1) Les zones A, B et C sont celles prévues par arrêté du 19/12/2003.
Zone A : agglomération parisienne, Genevois français et une partie de la Côte d'Azur.
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes en bordure de l'agglomération parisienne, communes des départements d'outre-mer et certaines communes littorales et frontalières.
Zone C : toutes les communes qui ne sont ni classées en zone A, ni en zone B.
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