Investir dans l’immobilier neuf locatif : guide complet et avantages fiscaux
Comme pour une résidence principale, investir dans le neuf à visée locative permet de profiter de frais de notaire réduits. Mais ce n’est pas tout. Le neuf offre aussi de belles opportunités de défiscalisation. Ces avantages viennent directement ou indirectement réduire le coût d’acquisition du logement.
Avantages fiscaux à investir dans l’immobilier neuf locatif
Le principe est simple : en échange de réductions d’impôts parfois importantes, le propriétaire s’engage à louer son bien dans les 12 mois suivant la remise des clés. La location doit durer une durée déterminée selon les dispositifs. Parfois, le logement doit être meublé, conformément au décret qui en fixe les éléments obligatoires (n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le statut LMNP s’adresse aux investisseurs qui souhaitent louer un bien meublé, neuf ou ancien. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants grâce à l’amortissement du bien, ce qui réduit le montant imposable des revenus locatifs. Ce dispositif offre ainsi la possibilité de percevoir des loyers quasi exonérés d’impôts. De plus, le statut LMNP peut être combiné avec d’autres aides fiscales, ce qui en fait une solution souple et attractive pour optimiser votre investissement locatif.
Plus d’infos sur le statut LMNP
La loi Censi-Bouvard
Destiné à encourager l’investissement des Loueurs de Meublé Non Professionnels (LMNP) en résidence de services (séniors, étudiantes), le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt équivalant à 11 % du prix HT d’un bien immobilier neuf (dans la limite de 300 000 euros d’investissement/an comme pour le Pinel) et permet d’en récupérer la TVA (20 %). En contrepartie, la loi impose que le logement soit mis en location durant 9 ans minimum.
À noter ! L’investissement locatif en résidence de services représente une sécurité supplémentaire pour votre placement immobilier neuf, car vous bénéficiez d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence qui devient votre unique locataire. Logement occupé ou non, loyers honorés ou pas par les occupants, vous percevrez quoi qu’il arrive vos revenus.
Plus d’infos sur la loi Censi-Bouvard
Focus sur les LMNP
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier destiné à être loué meublé. En contrepartie, l’investisseur amortit jusqu’à 90 % du prix de revient du bien et perçoit des loyers quasi défiscalisés. Autre atout : le statut LMNP peut se cumuler aux avantages du dispositif Censi-Bouvard offrant déjà réduction d’impôt et récupération de TVA.
Prêt ? Partez !
Contrairement aux placements financiers, l’immobilier permet d’investir à crédit. Cela vous offre la possibilité d’acquérir un bien plus important qu’avec une simple épargne. On parle alors « d’effet de levier ». Dans l’investissement locatif, il est même possible d’acheter sans apport, grâce à un emprunt à « 110 % ». Ce prêt finance non seulement l’achat, mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire.
Le taux d’endettement, qui correspond à la part des charges de crédit par rapport aux revenus, est plafonné à 35 %. C’est lui qui définit votre capacité d’emprunt, ainsi que le montant et la durée du prêt (maximum 25 ans). Pour augmenter votre capacité d’achat, vous pouvez profiter des offres spéciales des promoteurs, réservées aux premières et dernières réservations d’un programme neuf.
À noter : selon la banque, le prêt immobilier peut être accompagné d’une assurance décès-invalidité. Celle-ci protège vos proches en cas d’imprévu.
Focus dossier de prêt
Pour les banques, un dossier solide est essentiel. Elles vérifient votre capacité à rembourser dans les temps. Des revenus stables, un budget bien tenu, sans découverts ni retards de paiement, sont des signes positifs.
Avant votre rendez-vous, préparez les documents nécessaires : pièces d’identité, justificatifs de revenus, relevés d’épargne, avis d’imposition. Pensez aussi à fournir les documents liés à votre projet immobilier, comme le contrat de réservation ou les prévisions de revenus locatifs.
À noter ! Le « revenu locatif net » que retiendra votre banque pour calculer votre capacité d’endettement (c’est-à-dire le montant et la durée de crédit envisageables par rapport à vos revenus) s’élève en général à 70 % du loyer escompté. Soit par exemple 420 € pour un revenu locatif escompté de 600 €/mois, ou encore 560 € pour un revenu locatif escompté de 800 €/mois.
Le + Sogeprom
Filiale de la Société Générale, Sogeprom bénéficie de l’expertise d’un des leaders européens des services financiers. Cette particularité vous permet de bâtir votre projet immobilier dans toutes ses dimensions, y compris le financement.