Le Statut de bailleur privé – Dispositif Jeanbrun
Statut du bailleur privé : dispositif Jeanbrun 2026 | Investir dans le neuf tout en réduisant ses impôts
Le statut du bailleur privé, mis en œuvre à travers le dispositif dit « Jeanbrun », intégré à la loi de finances 2026 promulguée le 20 février 2026, s’inscrit pleinement dans le plan gouvernemental Relance Logement, destiné à dynamiser la construction neuve et l’investissement locatif. Il introduit une nouvelle approche de la défiscalisation immobilière. Il repose sur un principe simple : l’amortissement est comptabilisé comme une charge, ce qui diminue le revenu imposable et crée automatiquement une réduction d’impôt pour l’investisseur.
Son objectif : encourager l’investissement locatif sur tout le territoire grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal applicable sans zonage géographique. Cette conception privilégie une démarche résolument patrimoniale, où la performance à long terme prime sur une logique fiscale.
Les paramètres concrets de plafonds de loyers, critères de ressources et conditions fiscales précises sont détaillés par les décrets d’application.
Découvrez nos logements éligibles au statut du bailleur privé
Un cadre fiscal tourné vers la location nue
Le statut du bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun est ouvert aux logements collectifs neufs comme à l’ancien rénové. Il offre un avantage fiscal sous forme d’un amortissement annuel déductible des revenus fonciers, et, dans certains cas, du revenu global et non plus d’une réduction d’impôt ponctuelle comme le prévoyait le Pinel.
Cette nouvelle formule vise à stabiliser le marché de l’investissement locatif après la fin du Pinel fin 2024, tout en offrant une visibilité à long terme et une logique patrimoniale plus durable.
Le dispositif s’adresse principalement aux particuliers et SCI imposées à l’impôt sur le revenu, souhaitant diversifier leur patrimoine avec un bien à louer sur le long terme.
En résumé :
- Amortissement sur 80 % de la valeur du bien (part bâtie).
- 3 typologies de loyers : intermédiaire, social et très social
- Plafonds de déduction annuels : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 €, selon le niveau de loyer choisi.
- Engagement minimal de 9 ans, sous conditions de loyers et de ressources du locataire.
Conditions et éligibilité
Les biens concernés :
- Logements neufs ou en VEFA, situés dans des immeubles collectifs
- Logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’achat et permettent d’atteindre une performance énergétique DPE A ou B.
- La mise en location devra intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement ou la livraison.
Conditions locatives
- Location nue, destinée à la résidence principale du locataire.
- Durée minimale de 9 ans.
- Trois niveaux de loyers et de plafonds de ressources : intermédiaire, social et très social.
Le loyer intermédiaire s’aligne sur les barèmes des dispositifs Pinel et Denormandie.
Les loyers sociaux et très sociaux s’appuient sur les grilles habituelles de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH).
Le choix du niveau de loyer conditionne le plafond d’amortissement applicable.
Comment fonctionne l’avantage fiscal ?
Base amortissable
Seule la valeur du bâti est amortissable (forfaitairement 80 % du prix total), le terrain en étant exclu.
Plafonds de déduction possibles :
| Niveau de loyer | Taux indicatif | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
L’amortissement s’ajoute aux charges déjà déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance du bailleur, etc.
Ces déductions peuvent, dans certains cas, créer un déficit foncier, imputable sur les revenus fonciers.
Le mécanisme offre ainsi une réduction progressive et durable de l’imposition sur les loyers, au lieu d’une simple économie fiscale.
La manière de traiter les amortissements lors d’une revente devra être abordée avec prudence, dans l’attente des textes d’application et de leur publication au BOFIP.
Exemple concret
Un T2 de 45 m² avec un prix d’achat de 235 000 €
Base amortissable estimée : 188 000 € (soit 80 % du prix du bien)
| Donnée | Loyer intermédiaire |
|---|---|
| Prix du bien | 235 000 € |
| Base amortissable | 188 000 € |
| Taux d’amortissement | 3,5 % |
| Amortissement annuel | 6 580 € |
Concrètement, un investisseur pourra déduire 6 580 € par an de ses revenus fonciers, et dans certains cas de son revenu global. Ce levier fiscal contribue à alléger la fiscalité tout en permettant la constitution d’un patrimoine locatif durable.
Les chiffres présentés illustrent le potentiel, mais devront être adaptés à chaque situation patrimoniale et à la localisation du bien.
Découvrez nos logements éligibles au statut du bailleur privé
Jeanbrun, Pinel, LMNP : quelles différences pour votre investissement locatif en France ?
| Élément | Statut du bailleur privé dit Jeanbrun | Pinel (clos) | LMNP |
|---|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Amortissement déductible créant une réduction d’impôt via baisse du revenu imposable | Réduction d’impôt directe | Amortissement déductible (baisse du bénéfice imposable) |
| Type de location | Nue | Nue | Meublée |
| Éligibilité géographique | Toute la France | Zoné | Toute la France |
| Engagement | Minimum 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | 1 an |
| Traitement de l’amortissement dans le calcul de la plus-value | Réintégration* | Non concerné | Réintégration |
* sous réserve des textes d’application et de leur publication au BOFIP
FAQ
Qui pourra bénéficier du statut du bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun ?
Les particuliers ou les SCI imposées à l’impôt sur le revenu, acquérant un logement collectif neuf ou un logement ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix), sous réserve de plafonds de loyers et de ressources.
Comment choisir entre le statut du bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun et le LMNP ?
Le statut du bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun convient aux investisseurs qui privilégient la location nue, avec un amortissement imputable sur les revenus fonciers et, dans certaines conditions, sur le revenu global.
Le LMNP est adapté aux investisseurs souhaitant louer en meublé, avec un amortissement plus large propre au régime du meublé.
Comment seront définis les plafonds de loyers ?
Ils s’appuient sur les barèmes Pinel pour le niveau intermédiaire, et sur les grilles de l’ANAH pour les niveaux social et très social.
Le déficit foncier pourra-t-il être appliqué ?
Oui. Si les charges, incluant l’amortissement, créent un déficit, celui-ci pourra être imputé sur les revenus fonciers et, sous conditions, sur le revenu global. Les modalités exactes seront fixées par les décrets d’application.
Le statut du bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il partout en France ?
Oui. Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne comporte aucun zonage : il est applicable sur tout le territoire, en métropole comme en outre-mer.