Besoin de réduire vos impôts, préparer votre retraite ou transmettre un capital à ceux que vous aimez ?… Et si vous investissiez dans l’immobilier ? En optant pour le neuf en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement ou vente sur plan), vous choisissez un placement sûr et pérenne offrant une belle attractivité à la location.

Étape 1

Définissez vos besoins

Pour un investisseur, acheter un logement neuf en VEFA cumule bien des avantages : fiscaux (lois Pinel, dispositif Censi-Bouvard et statut LMNP pour les plus connus), mais aussi patrimoniaux. À l’achat, les revenus locatifs viennent « rembourser » tout ou partie de votre prêt immobilier. Une fois le crédit soldé, vous disposez d’un capital à faire fructifier comme bon vous semble.

À noter ! Contrairement aux placements financiers, l’immobilier permet d’investir à crédit en optant pour une acquisition plus importante qu’avec une épargne classique : c’est ce qu’on appelle l’« effet de levier ». Contactez nos experts Sogeprom pour vous aider à trouver les meilleures solutions d’acquisition et optimiser leurs avantages.

Étape 2

Déterminez votre budget

Pour savoir quel montant attribuer à votre projet d’investissement en immobilier locatif, évaluez d’abord votre apport (épargne le plus souvent), puis estimez votre capacité d’endettement (part de vos ressources pouvant être dédiée au remboursement d’un emprunt). Celle-ci permettra à votre organisme de crédit de calculer votre futur taux d’endettement (35 % de vos revenus nets maximum), donc le montant et la durée de votre prêt. Le « revenu locatif net » retenu par la banque s’élève en général à 70 % du loyer escompté.

Exemple : Vous envisagez 800 €/mois de revenu locatif. Votre banque retiendra 560 € afin de calculer votre capacité d’endettement.

À noter ! Bien qu’il soit possible d’investir dans l’immobilier avec un apport faible voire inexistant, injecter un capital dans son projet permet d’en optimiser la rentabilité.

Étape 3

Commencez vos recherches

Si l’immobilier neuf possède tous les atouts pour être loué rapidement, encore faut-il trouver le bien qui cumulera (aussi) tous les avantages aux yeux des futurs occupants.

Le bon logement…

Dans les grandes villes, un studio étudiant est un bien recherché qui garantit souvent un bon retour sur investissement (en limitant les vacances locatives notamment). Les superficies plus vastes (du 2 au 5 pièces) sont quant à elles prisées des couples et des familles. Leur taux de rotation étant plus faible, les travaux de remise en état sont également moins fréquents.

… au bon endroit…

Le potentiel d’un appartement ou d’une maison dépend beaucoup de sa localisation (le fameux « bien situé »). La présence de commodités est importante pour la demande locative et constitue autant de critères de choix pour votre futur investissement : commerces, écoles, transports en commun, espaces verts, offre de services…

… au bon loyer

Le loyer d’un logement prend en compte ses caractéristiques essentielles : surface habitable (mentionnée dans l’acte notarié), prestations intérieures (meublé ou non), espaces collectifs (accès sécurisé, gardien, ascenseur…). Pour avoir les meilleures chances de louer votre bien, alignez également vos prétentions sur le revenu moyen observé sur la zone géographique.

Pressé d’acheter ? Optez pour la livraison immédiate

Quand on investit dans l’immobilier locatif, les revenus doivent être perçus rapidement. En livraison immédiate, le logement est achevé (ou en cours d’achèvement) et n’attend plus que vos locataires. Pour l’acheteur, la livraison immédiate permet de réduire les frais intercalaires (intérêts à payer par l’emprunteur entre le moment où les fonds sont débloqués par la banque et celui où il faut commencer à rembourser le prêt) et réserve souvent de belles opportunités d’acquisition (offres promotionnelles de fin de programme).

 

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Étape 4

Signez le contrat de réservation

Ça y est ! Vous avez trouvé le logement idéal pour votre investissement locatif. Il est temps de contractualiser afin qu’il ne vous échappe pas. Dans le neuf, vous ne signez pas de compromis de vente comme pour l’ancien, mais un contrat de réservation sous seing privé avec le promoteur du programme immobilier. Ce contrat consigne toutes les caractéristiques de votre futur logement et vous permet de solliciter les financements nécessaires à son acquisition. À ce stade, vous êtes déjà copropriétaire du sol.

À noter ! À la signature du contrat de réservation, vous versez un dépôt de garantie allant de 2 à 5 % du prix d’achat.

Comment lire un « plan d’archi » ?

Même pour un investisseur, il peut être intéressant d’apporter des adaptations aux plans d’origine d’une VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement).

  • Tout avant-projet comprend un plan de toiture, un plan de façades, des plans d’aménagement intérieur (par niveau), des vues de coupe (pour apprécier les volumes). Il prévoit également une projection (illustration) décorative de l’intérieur, une projection paysagère extérieure et un tableau de surfaces de chacune des pièces.
  • Chaque plan dispose d’une échelle (cm/m), de cotations entre les murs et d’indications de direction (nord a minima).
    L’épaisseur des traits matérialise celle des murs (porteurs/non porteurs), un arrondi au niveau des portes indique leur sens d’ouverture, des cercles en pointillés spécifient l’amplitude d’un fauteuil roulant.
  • Les éléments annexes importants (emplacement des prises, de l’électroménager et des luminaires) sont également précisés.

Grâce au numérique, vous pouvez aussi faire connaissance avec votre futur appartement en vues 3D et visites virtuelles. On s’y croirait !

Étape 5

Concrétisez votre financement

Plafonné à 35 % de vos revenus nets, votre taux d’endettement peut être calculé de deux façons différentes selon la banque que vous choisirez : compensation des revenus et non-compensation des revenus. À vous de favoriser la meilleure !

Exemple : Les revenus mensuels d’un couple s’élèvent à 4 500 €. Celui-ci rembourse actuellement des mensualités de 750 € pour différents crédits. Il envisage un investissement locatif qui devrait permettre de percevoir un loyer mensuel de 600 €. Les mensualités du prêt immobilier s’élèveront à 1 000 €.

Avec la méthode de compensation des revenus, le taux d’endettement s’élèvera à :
750 € + (1 000 € – 420 €)/4 500 € = 0,29, soit 29 %
Le couple devrait pouvoir emprunter.

Avec la méthode de non-compensation des revenus, le taux d’endettement s’élèvera à :
(750 € + 1 000 €)/(420 €* + 4 500 €) = 0,355, soit 35,5 %
Le couple ne pourra pas emprunter.

* 420 € = 70 % des 600 € de loyer

Étape 6

Signez le contrat de vente

À présent, rendez-vous chez le notaire pour la dernière étape d’acquisition de votre nouveau logement. Définitif, le contrat de vente intervient généralement 6 à 8 mois après le contrat de réservation et scelle la transaction. Le projet de contrat est envoyé un mois environ avant la signature.

À noter ! Entre le contrat de réservation et le contrat de vente définitif, vous réglez votre investissement immobilier de manière échelonnée selon l’avancement des travaux.

Étape 7

Réceptionnez votre logement

Ça y est, vous êtes propriétaire ! Également appelée « livraison », la remise des clés signe le moment où vous prenez possession de votre bien immobilier de manière effective. Afin de s’assurer que tout est bien conforme au contrat de réservation, un état des lieux est effectué à cette occasion.

À noter ! La remise des clés accompagne également le dernier appel de fonds soldant votre acquisition et le moment où débutent les différentes garanties liées à l’immobilier neuf.

Étape 8

Capitalisez

Pour commencer, les loyers de votre investissement locatif viennent « rembourser » tout ou partie de votre prêt immobilier. Une fois celui-ci soldé, vous disposez d’un capital (acquis sans effort d’épargne conséquent) à faire fructifier comme bon vous semble. Trois options : continuer à percevoir une rente locative complémentaire de vos revenus (bien utile à la retraite) ; réaliser une plus-value à la revente de votre bien (très probable dans l’immobilier neuf) ; voire — pourquoi pas — y habiter à votre tour.

À noter ! Contrairement aux idées reçues, l’investissement locatif n’est pas réservé aux plus aisés : tout contribuable peut se constituer un patrimoine en défiscalisant. À la différence des placements financiers, aléatoires et risqués, l’immobilier reste une valeur sûre qui tend à augmenter sur le long terme.

Les + Sogeprom

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