Loi Pinel ou loi Censi-Bouvard pour les plus connues ; mais aussi loi Malraux, loi Girardin statut LMNP ou nue-propriété… De nombreuses solutions de défiscalisation s’offrent aux propriétaires de résidence principale comme aux investisseurs en immobilier. Revue de détail des différents dispositifs alliant abattement fiscal et création de patrimoine.

C’est quoi la défiscalisation immobilière ?

Le principe de la défiscalisation immobilière est simple, l’objectif aussi : investir dans un bien immobilier, afin de récupérer une partie de cet investissement en réduction d’impôts. Parce que l’immobilier est un placement fiable (et l’un des préférés des Français pour qui devenir un jour propriétaire est souvent le rêve d’une vie), la défiscalisation immobilière propose de nombreuses solutions aux investisseurs et propriétaires de résidence principale, notamment dans le neuf.

À noter ! Selon la nature de l’investissement, le dispositif d’avantages fiscaux mis en place et le régime d’imposition du contribuable, la défiscalisation permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu (IR), la fortune immobilière (IFI) ou les sociétés (IS).

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

Si les réglementations fiscales encouragent l’investissement locatif, elles en fixent également les critères d’attribution (Code général des impôts). Chaque investisseur doit donc faire son choix en fonction de ses revenus et de son régime d’imposition, ses besoins et ses projets de vie. Car chaque loi de défiscalisation présente des avantages et des contraintes qu’il faut bien connaître.

Le saviez-vous ?

Contrairement aux idées reçues, l’investissement locatif n’est pas réservé aux plus aisés. Certes, plus l’avis d’imposition est élevé, plus l’investisseur a intérêt à limiter sa pression fiscale. Pour autant, tout contribuable peut envisager de défiscaliser une partie de ses revenus afin de se constituer un patrimoine.

 

Quels sont les meilleurs dispositifs pour défiscaliser ?

Résidence principale ou investissement immobilier locatif, primo-accédant ou non… L’État a mis en place de nombreux dispositifs permettant au propriétaire de concilier vie quotidienne et défiscalisation. Gros plan sur les niches fiscales les plus connues et leurs nombreux avantages.

 

1. Immobilier neuf

La clé ? La location

La loi Pinel

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel permet une économie d’impôts sur le revenu de 12, 18 ou 21 % pour la mise en location d’un logement non meublé pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 300 000 euros d’investissement/an). Autre atout de la loi apprécié des familles : la possibilité de louer le logement à un proche (parent, enfant…), à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal. Attention ! Zonage géographique, ressources du locataire, plafonnement du loyer… le dispositif est soumis à conditions.

Plus d’informations

Site du gouvernement

La loi Censi-Bouvard

Destiné à encourager la location meublée non professionnelle (LMNP) en résidence de services (séniors, étudiantes), le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt équivalant à 11 % du montant HT du bien immobilier (dans la limite de 300 000 euros d’investissement/an) et permet d’en récupérer la TVA (20 %). En contrepartie, le logement meublé doit être mis en location durant 9 ans minimum. Bonne nouvelle ! La loi Censi-Bouvard peut se cumuler aux avantages du statut LMNP sur les loyers.

Plus d’informations

À noter ! L’investissement locatif meublé en résidence de services représente une sécurité supplémentaire pour votre placement. L’intérêt ? Bénéficier d’un bail commercial avec l’exploitant de la résidence qui devient locataire et s’engage au paiement du loyer. Logement occupé ou non, loyers honorés ou pas, vous percevrez quoi qu’il arrive votre revenu locatif.

 

2. Immobilier ancien

C’est parti pour les travaux !

La loi Denormandie

Elle concerne l’achat d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation dans un centre-ville à réhabiliter. Le principe ? L’acquéreur s’engage à mettre son bien en location non meublée à un prix raisonnable, pour bénéficier en retour d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du coût de revient du logement (dans la limite de 300 000 d’investissement/an et 5 500 € de travaux/m2). À l’instar de la loi Pinel dédiée au neuf, le bien peut être loué à un proche (parent, enfant…) contre le versement d’un loyer, à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Loi Denormandie

La loi Malraux

C’est le dispositif idéal des contribuables à hauts revenus fiscaux et/ou possédant un bien immobilier ancien remarquable. À l’image du dispositif Monuments Historiques, la loi Malraux offre une forte réduction d’impôt pour la rénovation et la mise en location non meublée d’un immeuble ancien contribuant au patrimoine national. Les travaux doivent respecter le cahier des charges des architectes des Bâtiments de France et l’immeuble être mis en location à titre de résidence principale durant 9 ans minimum.

(Lien vers le site du gouvernement)

La loi Cosse

Également appelée dispositif « Louer abordable » ou « Loc’Avantages », elle permet de bénéficier d’un abattement sur les loyers de son bien ancien (jusqu’à 85 % du montant des revenus locatifs). Selon un principe simple : plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est importante. Attention ! Le logement doit être mis en location non meublée durant 6 ans minimum et respecter une performance énergétique minimale. Et les locataires ne doivent pas dépasser un plafond de ressources.

Site du gouvernement

 

3. Immobilier neuf ou ancien

Savoir déléguer

La nue-propriété

Elle permet d’acquérir un bien neuf ou ancien à prix réduit (moins 35 à 40 %), à condition d’en céder l’usage (usufruit) à un professionnel qui le mettra en location pendant une durée déterminée (15 à 20 ans généralement). À l’issue de cette période, l’investisseur devient pleinement propriétaire de son bien (pleine propriété) et peut à son tour le louer, le vendre ou l’occuper. Peu connue, la nue-propriété est un dispositif avantageux qui permet d’investir dans l’immobilier à moindre coût, sans contrainte de gestion ni fiscalité supplémentaire (impôt sur le revenu, impôt sur la fortune immobilière et taxe foncière).

À noter ! Dans le cadre de l’investissement en nue-propriété, le bien immobilier peut être cédé à tout moment. Les avantages fiscaux et patrimoniaux restent acquis, et la plus-value bénéficie d’une imposition allégée.

(Lien vers le site du gouvernement)

Le statut LMNP et LMP

Le statut fiscal de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien voué à être loué meublé. Par définition, l’investissement en LMNP ne peut être l’activité principale de l’investisseur (recettes inférieures à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal ou 23 000 € TTC/an) ; à défaut, on parle de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Investir en LMNP permet d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient du bien et de percevoir des loyers bénéficiant d’une totale défiscalisation (ou presque).

(Lien vers le site du gouvernement)

Bonne nouvelle ! Les avantages du statut LMNP et du dispositif Censi-Bouvard dédié à l’immobilier neuf peuvent se cumuler. Rapprochez-vous de nos experts Sogeprom pour en savoir plus et défiscaliser au mieux votre acquisition.

À noter ! Pour être considéré comme meublé, le bien doit contenir des éléments obligatoires dont la liste est définie par décret.

(Lien vers le site du gouvernement)

Les SCPI fiscales

Souvent appelées « pierre-papier », les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) sont des fonds collectifs permettant d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien dès 1 000 € (comptant ou crédit), tout en bénéficiant d’une gestion déléguée et de la mutualisation des risques. Les SCPI fiscales s’appuient sur les solutions de défiscalisation immobilière en vigueur : Pinel, Malraux, Monuments Historiques et déficit foncier.

(Lien vers le site du gouvernement)

Focus sur le déficit foncier

Si votre investissement locatif vous coûte plus cher qu’il ne vous rapporte (travaux de rénovation, charges d’entretien, taxe foncière…), ce coup de pouce fiscal est fait pour vous. Sous conditions (bien à usage d’habitation, mise en location durant 3 ans minimum, régime réel d’imposition), le déficit foncier permet de déduire les charges des loyers perçus, donc de réduire l’impôt sur le revenu (jusqu’à 10 700 €/an). À noter ! Tout investissement immobilier peut générer un déficit foncier, même dans le neuf (hors travaux d’agrandissement). Autre avantage : le déficit foncier échappe au plafonnement des niches fiscales et peut se cumuler avec tout autre dispositif de défiscalisation.

(Lien vers le site du gouvernement)

La défiscalisation immobilière en résumé

  • Économisez dès l’achat avec le Pinel
  • Investissez à moindre coût avec la nue-propriété
  • Sécurisez votre investissement avec le Censi-Bouvard
  • Amortissez votre patrimoine immobilier avec la LMNP
  • Minimisez les contraintes avec les SCPI fiscales
  • Contribuez au patrimoine national avec la loi Malraux
  • Réduisez vos revenus avec le déficit foncier

Comment réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ?

Pour le futur propriétaire, tout l’enjeu consiste à utiliser au mieux — voire combiner — les différents dispositifs fiscaux mis en place par l’État pour favoriser l’investissement immobilier locatif. Diminuer son impôt sur le revenu, préparer sa retraite ou constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants… défiscaliser n’est finalement pas si compliqué. Et ce serait dommage de ne pas en profiter, vous ne trouvez pas ?

Focus sur le dispositif Girardin

Afin de favoriser le développement dans les territoires d’outre-mer, le dispositif Girardin invite les investisseurs privés à financer la construction de logements sociaux et l’achat de matériels industriels. En contrepartie, la loi Girardin permet à ces investisseurs de bénéficier d’un montant important de réduction d’impôts immédiate.

Quelle défiscalisation choisir pour son bien immobilier ?

Vous l’aurez compris, certains dispositifs de défiscalisation sont plus adaptés que d’autres à tel ou tel investissement. Pour autant, il n’y a pas de solution ni de combinaison type. Tout dépend de vos objectifs, du montant de votre patrimoine et de votre régime d’imposition. Afin de faire les meilleurs choix et optimiser votre investissement, contactez gratuitement et sans engagement nos experts Sogeprom en gestion immobilière.

À noter ! Vous souhaitez défiscaliser rapidement ? Optez pour un achat Pinel en immobilier neuf ou un dispositif Malraux dans l’ancien pour optimiser vos revenus.